#026 賃貸物件用火災保険検討

今日は少し趣向を変えて、私が購入した物件の火災保険の検討内容について、シェアしたいと思う。

以外と

・持ち家

・賃貸(居住する側)

の保険の情報はあるのだが、

・賃貸(大家側)

の情報があまりなく、自身で調べた結果をまとめておこうと思い、書くことにした。

これを見ることで、後で「どのように判断したか」「無駄な保険に加入していないか」「必要な保険に加入漏れしていないか」を客観的に見ることができるようにするのが目的である。

同じように、賃貸を始めたいと考えている方の一助になればよいかと思います。

■一括見積サイト

私が使ったのは、「インズウェブ」というところであった(https://kasai.insweb.co.jp/)。

ここを使った理由は、不動産投資家のペリカンさん(https://www.asunarolife.net/water-leak-insurance)の記事に載っていたことから、こちらを使ってみました。

■2社から見積もりを受領

1.セコム損害保険

2.東京海上日動火災保険

の2社から見積書を受領した。

■1.セコム損害保険

以下がカバー領域

で、年10,490円

■2.東京海上日動

以下がカバー領域

プラス以下「費用保険金」つき

で、年14,520円

■費用保険金とは

2.東京海上日動に自動的についてくる、「費用保険金」とは何か調べてみた。

以下とのこと。

費用保険金説明
①修理付帯費用保険金・損害が生じた保険の対象を復旧する為に必要なその損害の原因の調査費用損害原因調査費用)
・損害が生じた保険の対象を再稼働するための点検や調整に必要な費用(試運転費用)
・損害が生じた保険の対象の代替として使用する仮設物の設置費用および撤去費用ならびにこれに付随する土地の賃借費用(仮設物設置費用)
・損害が生じた保険の対象を迅速に復旧する為の工事に伴う残業勤務、深夜勤務または休日勤務に対する割増賃金の費用(残業勤務・深夜勤務などの費用)
②損害拡大防止費用保険金火災、落雷、破裂・爆発の事故が生じた場合に、損害の発生及び拡大の防止のために支出した費用または有益な費用(消化薬剤のつめかえ費用等)
③請求権保全行使手続費用保険金他人に損害賠償の請求ができる場合、その請求権の保全または行使に必要な手続きをする為の費用
④失火見舞費用保険金保険の対象から発生した火災、破裂・爆発の事故によって、近隣等第三者の所有物に損害が生じたときの第三者への見舞費用1事故1被災世帯あたり50万円。ただし、支払限度額(保険金額)の20%を限度とします
⑤水道管凍結修理費用見舞金建物の専用水道管が凍結によって損壊を受け、修理したときの修理費用。1事故当たり10万円を限度とします
⑥地震火災費用保険金地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災で、保険の対象(建物・家財)が以下の損害を受けた場合に、支払限度額(保険金額)の5%をお支払いします。但し、1事故1敷地内あたり300万円を限度とします
建物:半焼以上(20%以上の損害)
家財:家財を収容する建物が半焼以上(20%以上の損害)または家財が全焼(80%以上の損害)

上記についてのリスクを

・発生可能性

X

・発生時のインパクト

で分析してみた。結果は以下:

■費用保険金の分析結果

基本補償発生可能性説明インパクト説明リスク必要性
①修理付帯費用保険金・損害原因調査は必ずするが、外注する場合のみ費用が発生
・試運転もするが、外注する場合のみ費用が発生
・仮設物設置は隣の土地を使わせてもらう前提なら不要
残業などはない想定
・損害原因調査外注費(3~10万)
・試運転外注費(2~5万)
×
②損害拡大防止費用保険金まず火災、落雷、破裂・爆発の可能性が低く、拡大防止の行動を取る可能性は低い消化薬剤の詰め替え費用などは微々たる額(<1万円)×
③請求権保全行使手続費用保険金隣家が出火原因で火事になった場合などが考えられ、外注した場合に費用が発生するが、可能性は低い司法書士費用(5~10万円)×
④失火見舞費用保険金失火責任法で故意や重大な過失でなければ、責任は問われないので不要不要×
⑤水道管凍結修理費用見舞金年間通じて温暖で最低気温が1月・2月の3度の為、凍結は考慮不要万一発生時も、修理費用は1~5万円程度と想定×
⑥地震火災費用保険金地震による火災は可能性が高い為、別途地震保険でカバーすべき。本内容は限度額の5%の為、100万円だと5万円しか補償されない不要×

全てにおいて、「発生可能性」が「低」または「不要(ーハイフン)」となり、「発生時のインパクト」も「低」または「中」の為、リスク評価は全て「小」(または「不要」)となった。

■主契約の分析(1.セコム損害保険)

主契約の分析をしてみた。まずは「1.セコム損害保険」だ。

基本補償説明発生可能性説明インパクト説明リスク必要性
①火災、落雷、破裂、爆発・火災による損害が発生した場合、保険金をお支払いします。
・落雷による損害が発生した場合、保険金をお支払いします。
・破裂・爆発による損害が発生した場合、保険金をお支払いします。
木造の為居住者・他者による放火・自然災害による火災含め可能性はある全焼・半焼に関わらず、取り壊し費用(50~100万程度)が必要
②風災、雹(ひょう)災・雪災風災、雹(ひょう)災、雪災による損害に対し、損害額が1敷地内につき20万円以上の場合に限り、保険金をお支払いします。海から300mの高台にある為、台風による玄関外の波板屋根や、雨どい、網戸が飛ばされる可能性はあり。波板屋根1万、雨どい交換5~10万、網戸交換5万程度×
③盗難泥棒による建物*1、家財*1、什器*2等の盗取、汚損、損傷があった場合や、現金等の盗難による損害に対し、保険金をお支払いします。(商品、製品等はお支払い対象外です。)侵入時の窓ガラス破損や玄関・窓鍵の破損、強盗による血痕は可能性あり血痕清掃10~30万程度*3、窓ガラス交換5~10万程度、鍵交換1~2万

*3退去時原状回復費用に含める方法もあり
④建物外部からの物体の落下、飛来、衝突 等建物外部からの車両の飛込み、樹木等の倒壊等により損害が発生した場合、保険金をお支払いします。・車両は入れないので可能性ゼロ
・巨木はないが、崖上の木やコンクリートが剥がれ落ちて屋根やTVアンテナ、窓ガラスを割る可能性もあり得る
点検・補修・交換・破損物処理費用で10~50万円程度想定
⑤給排水設備の事故等による水漏れ給排水設備に生じた事故、又は他の戸室で生じた事故による水濡れの損害に対し、保険金をお支払いします。
給排水設備自体に生じた損害については、お支払いの対象にはなりません。
古い設備なので、給排水設備の事故や水漏れの発生の可能性は高い床面や壁への浸水による清掃・解体・交換費用は10~50万程度。躯体の調査・修理は30万~100万程度。居住者家財への補償は10万~100万程度
⑥騒擾(じょう)、労働争議に伴う暴力・破壊行為デモ・ストライキ等による損害に対し、保険金をお支払いします。(被保険者側に属する労働争議による損害は対象外です。)デモ・ストライキ等で建物が取り壊される可能性は低い。発生時も全損はなく部分損(30~50万)と考える×
⑦水災台風・暴風雨等による洪水・融雪洪水・高潮・土砂崩れ(崖崩れ、地滑り、土石流または山崩れをいい、落石を除きます。)・落石等の水災による損害に対し、保険金をお支払いします。〇土砂災害警戒区域なので、土砂崩れは発生する可能性があり・全損時は解体費用(50~100万)+土砂撤去費用(10~20万)
・半損・部分損時は土砂撤去費用(10~20万)+清掃費用(20~30万)
*1.建物と家財の区別する判断基準は、建物に付随していて動かせない部分は「建物」、動かせるものは「家財」
*2.店舗兼住宅の什器(じゅうき)・備品とは、商品ではなく、業務上の必要性から使用または所持しているものを指します。店舗や事務所で使用する 椅子、テーブル、グラスなどが挙げられます。機械および建物付属の設備は、保険の対象とはなりません。

上記のように、

①火災、落雷、破裂、爆発
⑤給排水設備の事故等による水漏れ
⑦水災

の3つがリスクが「大」で「必須」と考える。

■主契約の分析(2.東京海上日動保険)

基本補償説明発生可能性説明インパクト説明リスク必要性
1.火災、落雷、破裂・爆発火災、落雷、破裂・爆発による損害を補償します木造の為居住者・他者による放火・自然災害による火災含め可能性はある全焼・半焼に関わらず、取り壊し費用(50~100万程度)が必要
2.風災、雹(ひょう)災、雪災風災、雹災、雪災*1による損害を補償します
*1融雪水の漏入もしくは凍結、融雪洪水または除雪作業による事故を除きます
海から300mの高台にある為、台風による玄関外の波板屋根や、雨どい、網戸が飛ばされる可能性はあり。波板屋根1万、雨どい交換5~10万、網戸交換5万程度×
3.水災水災(床上浸水、地盤面より45cmを超える浸水、または損害割合が30%以上の場合)による損害を補償します〇土砂災害警戒区域なので、土砂崩れによる浸水は発生する可能性があり・全損時は解体費用(50~100万)+土砂撤去費用(10~20万)
・半損・部分損時は土砂撤去費用(10~20万)+清掃費用(20~30万)
4.盗難・水濡(ぬ)れ等盗難、水濡れ、建物の外部からの物質の衝突、労働争議等に伴う破壊行為当による損害を補償します・侵入時の窓ガラス破損や玄関・窓鍵の破損、強盗による血痕は可能性あり
・給排水設備からの水漏れの可能性は高い
・デモ・ストライキ等で建物が取り壊される可能性は低い。
・血痕清掃10~30万程度*3、窓ガラス交換5~10万程度、鍵交換1~2万
*3退去時原状回復費用に含める方法もあり
・床面や壁への浸水による清掃・解体・交換費用は10~50万程度。躯体の調査・修理は30万~100万程度。居住者家財への補償は10万~100万程度
・発生時も全損はなく部分損(30~50万)と考える

2.東京海上日動も、考え方は同様だが、くくりが異なっていた。「4.盗難・水濡(ぬ)れ等」に

・盗難

・水濡れ

・建物外部からの衝突

・労働争議等に伴う破壊行為

の4つの要素が含まれていた。うち、「水濡れ」が「発生可能性」「発生時のインパクト」ともに「高」の為、リスク「大」とした。

■足りていない補償

上記の他に足りていないものが2つある

・1)地震保険

・2)建物管理賠償責任補償特約

■1)地震保険

上記火災保険は、「地震による火災」はカバーされていない。

以下、セコム保険の説明

東京海上日動保険も同様

物件のある静岡県伊東市は、過去群発地震が数多く発生していたようだ
(気象庁:https://www.data.jma.go.jp/svd/eew/data/izu/izu_eq_chara.html

群発地震活動の年別回数と回数積算
群発地震活動の年別回数(棒グラフ)と回数積算(折れ線グラフ)

伊豆東部の群発地震の活動域
伊豆東部の群発地震の活動域。これまでに発生した群発地震の震源を灰色で示している。

現在はさほどではないが、地震による火災の可能性は「中」程度で、発生時のインパクトは「高」の為、リスクは「大」と考える

基本補償説明発生可能性説明インパクト説明リスク必要性
追加地震・噴火またはこれらによる津波地震により火災が発生し、家が焼失した
地震により家が倒壊した
津波により家が流された
(火災保険の30~50%, 建物5,000万円が限度)
地震による倒壊、地震による火災の可能性はある・全損時は解体費用(50~100万)、半損・部分損時は調査・修理・撤去費用(50~100万)

■2)建物管理賠償責任補償特約

これは、「建物の管理不備に起因する偶然な自己により、他人にケガ等をさせたり、他人の物を壊したりした場合の法律上の賠償費用を補償」するもの(東京海上日動保険の説明抜粋)である。

特に古い物件である為、何が起きてもおかしくない為、この加入は必須と考える。

基本補償説明発生可能性説明インパクト説明リスク必要性
建物管理賠償責任補償特約建物の管理不備に起因する偶然な自己により、他人にケガ等をさせたり、他人の物を壊したりした場合の法律上の賠償費用を補償します。免責金額(自己負担額)は0円または10万円のいずれかをお選び頂けます・手すりの老朽化による転落、波板屋根崩壊によるケガ、ガス管破裂による火傷、電線ショートによる発火・火傷、屋根上室外機設置不備による転落身体への影響がある場合は入院費用50万程度、但し後遺症がある場合は青天井の可能性あり

■時価方式と新価方式(再調達価額)

1.セコム保険の方には、「協定再調達価額」とあるが

2.東京海上日動の方には、記載がない

「新価(再調達価額)」とは、同等のものを再築・再購入するのに必要な金額のことです。

「時価額」とは、「新価(再調達価額)」から経過年数や使用による損耗を差し引いた金額のことです。

https://origin-faq-ins-saison.dga.jp/fire_h/eraberu/faq_detail.html?id=32

とのことで、以下のように、物価が上昇したり、経年劣化した場合に、

・新価(再調達価額):今、同等の家を新築するのに必要な金額を提供してもらえる

・時価:経過年数による価値の減少と使用による消耗分を差し引いた現在の価値のみ提供される

保険金額の設定方法
https://www.sompo-japan.co.jp/knowledge/basic/life/contents2/

という違いがある。

その為、「新価」(再調達価額)で提供される契約にすべき、である。

なお、「協定再調達価額」と「再調達価額」の違いが東京海上日動の重要事項説明書に記載されていたので、以下掲載する:

再調達価額(新価)協定再調達価額(新価)
損害が発生した時の発生した場所における
保険の対象と同一の構造、質、用途、型、能力のものを再築または再取得するのに必要な金額を言います
建物について、
保険の対象と同一の構造、質、用途、規模、型、能力のものを再築または再取得するのに要する額
基準として、当会社と保険契約者または被保険者との間で評価し、協定した額で、保険証券に記載した額をいいます

つまり「協定再調達価額」は、事前に契約者と保険会社間で評価した額を保険証券に記載して置き、事象発生時にはその額を支払う、ということを指しているようだ。

■まとめと今後のアクション

という訳で、おそらく生まれて初めてこれだけ火災保険の内容をつぶさに読み込んで、分析したと思う。

これまで、賃貸時や、自分が住む家を購入時にも火災保険に入っていたが、ここまで真剣に見ることはなかった。

恐らく賃貸時は不動産仲介業者経由で大家か仲介業者指定の火災保険に、ほぼ選択肢がなく入らされてたを記憶しているし、

購入時は自身が住むので、最適化されたパッケージから選択するだけだったので、余りギャップを感じていなかったのが理由かと思う

(本当はしっかり見ていればギャップがあったのかもしれないが)。

今回は、明らかにギャップが大きい為、以下を保険会社へ依頼したいと思う

<減らすもの>

ーセコムー
・②風災、雹(ひょう)災・雪災
・③盗難
・④建物外部からの物体の落下、飛来、衝突 等
・⑥騒擾(じょう)、労働争議に伴う暴力・破壊行為
ー東京海上ー
・2.風災、雹(ひょう)災、雪災
・以下費用保険金全て
 ①修理付帯費用保険金
 ②損害拡大防止費用保険金
 ③請求権保全行使手続費用保険金
 ④失火見舞費用保険金
 ⑤水道管凍結修理費用見舞金
 ⑥地震火災費用保険金

<増やすもの>

ーセコム・東京海上ともー

・地震保険

・建物管理賠償責任補償特約

<確認すべきもの>

ー東京海上ー

・支払は「新価(再調達価額)」基準か

また、結果については追って共有して行きたいと思う。

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